Otthon Start: engedélystop kártalanítás nélkül

Az Otthon Start program kiemelt lakóparkjai közül azok, amelyek szeptember végéig nem kaptak építési engedélyt, legkorábban 2027 januárjában kaphatnak. Az erről szóló törvény egyetlen mondatban azt is kimondja, hogy a csúszásért az állam senkinek nem fizet kártalanítást. A fejlesztők szankciós határidőit felfüggesztették, a lakásvevők helyzetéről viszont a jogszabály egy szót sem ejt.

Az Országgyűlés 2026. szeptember 22-én fogadta el a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (a továbbiakban: Méptv.) módosítását. A szöveg 2026. évi LVII. törvényként a Magyar Közlöny szeptember 30-i, 142. számában jelent meg, és október 1-jén lépett hatályba. A javaslatot Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter jegyezte, a kormány szeptember 1-jén nyújtotta be a parlamentnek.

Mit mond pontosan a törvény?

A kiemelt beruházás olyan építkezés, amelyet a kormány rendeletben gyorsított, egyszerűsített engedélyezéssel támogat, és amely bizonyos pontokon eltérhet az általános építési szabályoktól. Az Otthon Start programhoz 2025 augusztusától kapcsolódott egy ilyen gyorsítósáv: kiemelt státuszt kaphatott az a legalább 250 lakásos fejlesztés, amelyben a lakások legalább 70 százaléka belefér a FIX 3%-os hitel korlátaiba. Ezek a korlátok négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió, lakásonként legfeljebb 100 millió forintos vételárat jelentenek.

A mostani törvény 5. §-a négy új bekezdéssel egészíti ki a Méptv. átmeneti szabályait. A 234. § új (7) bekezdése szerint a FIX 3%-os hitelprogramhoz kötött magáncélú kiemelt beruházásoknál „épületre építési engedélyt 2026. december 31-ét követően lehet kiadni”. Kivételt csak a használatbavételhez szükséges engedély jelent. A (10) bekezdés egyetlen mondat: „A (7) bekezdésben foglaltakkal összefüggésben az államot kártalanítási kötelezettség nem terheli.”

A törvény 3. §-a ezzel szemben a fejlesztőknek könnyít. Ha jogszabály meghatározott időre kizárja az engedély kiadását, addig szünetelnek a Méptv. 194/A. § (7) és (8) bekezdésében szabott határidők. Az Építésijog.hu elemzése szerint ez három építtetői kötelezettséget érint: az eljárás indulásáról szóló 30 napos tájékoztatást, a munkaterület 60 napos átadását és az engedélykérelem benyújtására szabott hat hónapot.

A szankciókat a módosítás nem törölte el. A lakások legalább 70 százalékának az építési engedély véglegessé válásától számított három éven belül továbbra is meg kell felelnie a program feltételeinek. A hvg.hu januári összefoglalója szerint ha ez az arány elmarad, a Gazdasági Versenyhivatal érintett lakásonként akár 10 millió forintos bírságot szabhat ki.

Az állam a saját kiskapuját használta

A Méptv. 15. § (1) bekezdése az úgynevezett szabályozói felelősség elvét rögzíti. Eszerint az állam és az önkormányzat kártalanítással tartozik, ha egy új jogszabály hét éven belül korlátozza az építési jogokat, és ebből az ingatlan tulajdonosának vagy használójának kára származik. A bekezdés azonban így kezdődik: „Ha törvény másként nem rendelkezik”. Az LVII. törvény indokolása kifejezetten kimondja, hogy a kártalanítás kizárása a 15. § (1) bekezdésétől eltérő szabály.

A Közlekedési és Beruházási Minisztérium 2026. augusztus 14-én tette közzé a tervezetet, nyolcnapos véleményezési határidővel. A társadalmi egyeztetésre bocsátott normaszövegben még nem szerepelt sem a december 31-i dátum, sem a kártalanítás kizárása: az engedélystop időtartamát a tervezet kormányrendeletre bízta volna. Hogy a kizáró mondat a szeptember 1-jén benyújtott javaslatban vagy egy későbbi módosító javaslatban jelent meg, azt a nyilvánosan elérhető dokumentumokból nem tudtuk ellenőrizni.

A minisztérium októberben közzétett összefoglalója szerint az egyik véleményező azt javasolta, hogy az átmeneti szabályok különböztessék meg a még kérelmet sem benyújtott, az engedélyezés alatt álló és a már épülő projekteket. Azt is kérte, hogy a szankciós rendszer számoljon a hatósági okból bekövetkező késedelemmel. A minisztérium mindkét javaslatot azzal utasította el, hogy a tervezet a kormány döntését hajtja végre. A tervezethez csatolt hatásvizsgálati lap minden költségvetési sorban nulla forintot tüntet fel, a lakásvevőkre gyakorolt hatásról számszerű becslést nem tartalmaz.

Hány lakást érint? Az adatok nem egyeznek

Az mfor.hu szeptember 3-i összesítése szerint 33 Otthon Starthoz kapcsolódó projekt számított kiemelt beruházásnak, összesen 20 000 és 25 000 közötti lakással. Közülük kilenc rendelkezett építési engedéllyel, a többi 24 sorsa bizonytalanná vált. Tizenkét projekt esetében a lap szerint még kérelmet sem nyújtottak be, vagy azt elutasították. A fejlesztések közül huszonkettőt Budapestre, négyet Debrecenbe terveztek, a többit Ebesre, Szegedre, Pécsre, Veszprémbe, Budaörsre, Tatabányára és Mosonmagyaróvárra.

A Magyar Nemzeti Bank májusi Lakáspiaci jelentése más képet rögzít ugyanerről a körről. A jegybank szerint április közepéig 33 lakásfejlesztés kapott kiemelt státuszt, ebből 31 az Otthon Start programhoz kapcsolódott, a budapesti 22 projektből pedig 20. Az első negyedév végén mindössze négy Otthon Start-kiemelés állt értékesítés alatt, nagyjából 1200 lakással, Budapesten kívül pedig egyetlen ilyen fejlesztés sem indult el. A kormány az Alkotmánybíróságnak azt közölte, hogy március 1-jéig 14 beruházást nyilvánított kiemeltté.

A kép tovább bonyolódik: az Építésijog.hu szerint szeptember 2-án kilenc beruházás vesztette el a kiemelt státuszát, köztük a XIII. kerületi egykori Láng Gépgyár területét érintő fejlesztés és egy törökbálinti lakópark. Hogy a kilencből hány volt Otthon Start-lakóprojekt, és az mfor.hu által közölt 33 tartalmazza-e őket, a nyilvános anyagokból nem derül ki. Arról sem érhető el nyilvános adat, hány vevő kötött előszerződést vagy fizetett foglalót a most leállított projektekben.

Mit jelent ez annak, aki Otthon Start hitellel venne lakást?

Az Otthon Start hitelt felvevők többségét a moratórium nem érinti közvetlenül. Az MNB adatai szerint 2026 márciusáig 33,2 ezer szerződést kötöttek a bankok mintegy 1161 milliárd forint értékben, és ezek 90 százaléka használt lakás vásárlását finanszírozta. Az átlagos hitelösszeg 35 millió forint, az átlagos futamidő 23 év.

A szűk érintett kör viszont éppen ott van, ahol a program olcsóbb új lakásai épültek volna. Az MNB szerint a budapesti újlakás-kínálatnak márciusban csak 14 százaléka volt megvásárolható Otthon Start hitellel, egy évvel korábban még 31 százaléka. A jegybank már a moratórium előtt úgy számolt, hogy a kiemelt fejlesztések lakásai legkorábban 2027-től jelenhetnek meg az átadott kínálatban. Az engedély nélküli projektekben a januári engedélykiadás után még a teljes kivitelezés hátravan.

A kártalanítás kizárása az államot védi.

A vevő és a fejlesztő közötti szerződésről a törvény nem rendelkezik, a vevő ezért a saját előszerződésére támaszkodhat. A money.hu jogi összefoglalója szerint ha a csúszás vagy egy jogszabályváltozás miatt a vevő finanszírozása ellehetetlenül, felmerülhet az elállás lehetősége. A foglaló és az előleg sorsa ugyanakkor mindig az adott szerződéstől függ, ezért a lap ügyvédi egyeztetést javasol.

A valódi kockázat az, hogy a hitel feltételei változhatnak, mielőtt a projekt újraindul. A kormányszóvivő júliusban közölte, hogy a feltételek módosításáról nincs döntés, a Világgazdaságnak pedig azt mondta, hogy Kármán András pénzügyminiszter pénzügyi leltára a költségvetés minden elemét vizsgálja. Ha egy vevőnek mégis piaci hitelre kellene váltania, annak kamata a money.hu hitelszakértője szerint nyár végén 6 és 6,5 százalék között járt. Saját számításunk szerint egy 35 millió forintos, 23 éves hitel havi részlete 3 százalékon körülbelül 175 700 forint, 6,25 százalékon körülbelül 239 400 forint. Ez havonta mintegy 63 700 forint különbség, ha ez a forgatókönyv bekövetkezik.

Dr. Salha Omár építési jogra szakosodott ügyvéd már áprilisban, a Portfolión megjelent írásában arra figyelmeztetett, hogy a rendszerből hiányzik a teljesítési garancia, a fogyasztóvédelmi védőháló és a kompenzációs mechanizmus. A mostani módosítás ezek egyikét sem pótolta, egyetlen új védelmi szabálya az államé.

Ki mit mond?

A törvény indokolása szerint a kormány új Lakásépítési Programjának kidolgozása és a meglévő beruházásokkal való összehangolása több hónapot vesz igénybe. Ezért kell átütemezni azokat a beruházásokat, amelyek még nem kaptak építési engedélyt. A szankciós határidők felfüggesztését a kabinet ugyanebben a dokumentumban ennek szükségszerű következményeként indokolja.

Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője az mfor.hu-nak úgy értékelte, hogy a szigorítás rövid távon szűkítheti az engedélyezett fejlesztések körét, hosszabb távon viszont a minőségibb, a helyi infrastruktúrához jobban illeszkedő projekteknek kedvezhet. Szerinte a jó közlekedési helyzetű projektek a bérlakáspiacon is hasznosulhatnak.

A Fidesz-KDNP frakciószövetség október 2-án három törvény miatt fordult utólagos normakontrollért az Alkotmánybírósághoz. Az Economx beszámolója szerint azt kifogásolják, hogy a módosítás akadályozza az engedélyek kiadását, és lehetővé teszi a folyamatban lévő engedélyezési eljárások felfüggesztését. Álláspontjuk szerint a kormány politikai okból akarja ellehetetleníteni a programot, és ezzel az első lakásukat vásárló fiatalokat bünteti. A törvény szövege ennél pontosabb különbséget tesz: az Otthon Start-projekteknél az engedély kiadását tiltja, az eljárás felfüggesztését pedig a környezetvédelmi jogsértésekhez köti. Az Építésijog.hu olvasata szerint az engedélykérelem benyújtása a moratórium alatt sem tilos.

Az Otthon Start kiemeléseiről az Alkotmánybíróság már döntött egyszer

Idén januárban egy ingatlanfejlesztő kft. alkotmányjogi panaszt nyújtott be a kiemelt projektekre 2026. január 1-jétől előírt határidők és szankciók miatt. A hvg.hu tudósítása szerint a panaszos a BPA Invest Kft. volt. Az Alkotmánybíróság tanácsa 2026. június 2-án, a IV/369/2026. számú határozatában elutasította az indítványt. A testület szerint a szabályok nem visszamenőleges hatályúak, a kiemelt státusz elvesztése pedig nem zárja ki, hogy a beruházás az általános szabályok szerint megvalósuljon.

A határozat rögzíti, hogy a kormány amicus curiae, vagyis a bíróság tájékoztatására írt levelében a kiemelt státuszt ex gratia, azaz méltányosságból adott kedvezménynek nevezte. A most benyújtott Fidesz-KDNP-indítvány sorsáról nincs nyilvános döntés. Megítélésünk szerint a júniusi érvelés, amely a státuszt kedvezményként és nem szerzett jogként kezelte, a kormány álláspontját erősítheti, de az akkori ügy egy fejlesztő panaszáról szólt, nem az engedélystopról.

Mi jön január után?

A törvény szerint 2027. január 1-jétől ismét kiadhatók az építési engedélyek. A GKI Gazdaságkutató elemzését közlő Economx szerint Vitézy Dávid augusztus közepén azt jelentette be, hogy december 31-ig az összes Otthon Start-kiemelő rendeletet felfüggesztik és felülvizsgálják, amíg a Wekerle-program kialakul. A kormány szeptember 1-jén megjelent határozata a Portfolio szerint szeptember 30-ig írta elő az 550 millió eurós Wekerle Lakásépítési Program előkészítését, december 31-ig pedig a megfizethető bérlakások ösztönzőinek kidolgozását. A Wekerle-program részletes szabályairól lapzártánkig nem találtunk kihirdetett kormánydöntést.

A törvény a januári határnapon túl is hagy mozgásteret. A Méptv. 225. § (2) bekezdésének új j) pontja felhatalmazza a kormányt, hogy rendeletben határozza meg, meddig nem adható ki építési engedély a kiemelt ügyekben. Az Építésijog.hu szerint ez a felhatalmazás nem kizárólag a környezetvédelmi jogsértésekhez kötődik, és sem legrövidebb, sem leghosszabb időtartamot nem ír elő. Egy újabb engedélystophoz ezért már törvénymódosítás sem kellene, elég lenne egy kormányrendelet.

Három forgatókönyv látszik, de egyiket sem erősítette meg hivatalos döntés. A projektek egy része januártól az eredeti feltételekkel folytatódhat. Másik részük Pélyi András felvetése szerint bérlakásprogramba fordulhat át. A harmadik lehetőség a kiemelt státusz elvesztése, amely az Alkotmánybíróság júniusi határozata szerint nem tiltja az építkezést, csak az általános, lassabb szabályok alá tereli.

A Polkorrekt véleménye

Az állam egyetlen mondattal bebiztosította magát, a fejlesztőknek felfüggesztette a határidőket, a lakásvevőnek pedig annyit hagyott, hogy olvassa át a szerződését és hívjon ügyvédet. Az előző kormány garancia nélkül nyitott gyorsítósávot a fejlesztőknek, az új kormány most szintén garancia nélkül állította le azt, a hétköznapi ember pedig mindkét döntésnél kimaradt a mérlegelésből. Aki a 3 százalékos hitelre építve tett le foglalót, annak december 31. előtt írásos menetrend jár, a következő módosításba pedig vevővédelmi szabály kell, nem újabb kiskapu az államnak.

Források

1. 2026. évi LVII. törvény a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény módosításáról, 3. § és 5. §. Magyar Közlöny 2026/142., 4780. és 4781. oldal, 2026. szeptember 30. https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/5b71f90401057d3235b96a1ccb274b2807642050/megtekintes
2. 2023. évi C. törvény a magyar építészetről, 15. § (1) bekezdés, 194. § (14) bekezdés, 194/A. §, 225. § (2) bekezdés j) pont, 234. § (7) és (10) bekezdés, a 2026. október 17. napján hatályos szöveg. Nemzeti Jogszabálytár. https://njt.jog.gov.hu/jogszabaly/2023-100-00-00
3. Indokolás a 2026. évi LVII. törvényhez, általános és részletes indokolás (3. § és 5. §). Indokolások Tára, Nemzeti Jogszabálytár, 2026. október 1. https://njt.jog.gov.hu/jogszabaly/2026-57-K0-00
4. Közlekedési és Beruházási Minisztérium: Társadalmi egyeztetés a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény módosításáról szóló tervezethez (normaszöveg, indokolás, hatásvizsgálati lap KAT/8975/2026/KODFO), 2026. augusztus 14. https://kormany.hu/dokumentumtar/tarsadalmi-egyeztetes-a-magyar-epiteszetrol-szolo-2023-evi-c-torveny-modositasarol-szolo-tervezethez
5. Közlekedési és Beruházási Minisztérium: Összefoglaló a társadalmi egyeztetésről (a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény módosítása), 2026. október 2. Ugyanott.
6. Alkotmánybíróság, IV/369/2026. számú határozat (alkotmányjogi panasz a Méptv. 194/A. § és 234. § egyes rendelkezései ellen), 2026. június 2. https://media.alkotmanybirosag.hu/2026/06/sz_iv_369_2026.pdf
7. 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről, a 2026. október 17. napján hatályos szöveg. Nemzeti Jogszabálytár. https://njt.jog.gov.hu/jogszabaly/2025-227-20-22
8. Magyar Nemzeti Bank: Lakáspiaci jelentés, 2026. május (7., 12., 13., 18., 19. és 20. oldal). https://www.mnb.hu/letoltes/laka-spiaci-jelente-s-2026-ma-jus.pdf
9. Imre Lőrinc: Otthon Start-projektek, nagy szennyezők és uniós ítélet: így módosítja a kormány a Lázár János nevéhez köthető építészeti törvényt. mfor.hu, 2026. szeptember 3. https://mfor.hu/cikkek/makro/otthon-startos-projektek-nagy-szennyezok-es-unios-itelet-igy-modositja-a-kormany-a-lazar-janos-nevehez-kotheto-epiteszeti-torvenyt.html
10. Építésijog.hu: Új engedélyezési korlátozások a kiemelt beruházásoknál, 2026. október 8. https://epitesijog.hu/14016-uj-engedelyezesi-korlatozasok-a-kiemelt-beruhazasoknal
11. Adózóna (MTI): Késhet egyes Otthon Start programos beruházások építési engedélyeinek kiadása az építészeti törvény módosítása alapján, 2026. szeptember. https://adozona.hu/altalanos/Keshet_egyes_Otthon_Start_programos_beruhaz_E7S27D
12. Saját számítás annuitásos törlesztési képlettel: 35 millió forint, 276 hónap, 3,00 és 6,25 százalékos éves kamat. A hitelösszeg és a futamidő a 8., a piaci kamatsáv a 15. tételből származik.